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真正な登記名義の回復

種々の事情から登記名義が誤って真実の所有者以外の者の名義で登記されている場合があります。

真実の所有者以外の者の名義で登記されているものを正しい登記名義に訂正する場合、通常は誤った登

記を錯誤を原因として抹消し、正しい登記をし直すという作業が必要になります。

しかし、この作業を行う場合、誤った登記を入れる前の所有者に当時の権利証や印鑑証明を再提出して

いただいたり、実印の押印を再度いただいたりする必要があり、また、誤った所有権の登記を元に担保

の設定登記が入っていたりすると、錯誤による所有権抹消の前提としてその担保を抹消する必要が生じ、担保権者の担保を抹消することについて印鑑証明付の承諾書が必要になってきたりします。

上記のように前の所有者の手続協力や担保権者の承諾を得ることは通常困難であるのが一般的です。

前の所有者の協力や担保権者の承諾が得られない場合に、正しい登記名義にする手続として存在するの

が、「真正な登記名義の回復」登記になります。

これは、誤った所有権を抹消して入れ直すのではなく、誤った所有権の登記から「移転」することによ

って正しい登記名義を入れるという方法になります。

誤った所有権の登記を前提として移転することになるため、担保抹消する必要もなく、現在の誤った登

記名義人と真実の所有者間でのみ行える手続きになります。

不動産登記法改正前は、この真正な登記名義の回復による所有権移転登記は、申請書の写しを添付する

ことにより比較的簡単に行うことができました。

しかし、不動産登記法が改正され、登記原因証明情報の添付が要求されるようになってからは、要件が

厳格になってきています。

確かに安易に登記名義を修正できるとなれば、真実でない登記名義が入ることを助長することにつなが

るとも言えますし、逆に真正な登記名義の回復を悪用して、真実の所有者でない者に名義を変えること

も考えられます。

現行制度の下では、単に前所有者が協力しないとか、担保権者の承諾が得られないからという理由だけ

では、真正な登記名義の回復登記は認められ難いと言えます。

真に真正な登記名義の回復登記をしなければ、真実の登記名義にすることができないケースにおいては、詳細な登記原因証明情報を作成する必要があると言えます。

真正な登記名義の回復の登記原因証明情報の内容としては、少なくとも、

(1)現在の登記名義人の登記が実体に符号せず、登記名義人は所有権を有していないこと。
(2)真実の所有者に所有権があること。
(3)真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転をする必要があること。

この要件を充足し、かつ、事実の経緯を含めて具体的な記載をする必要があると言えます。

以下最近申請した登記原因証明情報の事例を紹介しておきます。

 

登記原因証明情報

1  登記申請情報の要項

(1) 登記の目的  所有権移転

(2) 登記の原因  真正な登記名義の回復

(3) 当 事 者

権利者

義務者
(4) 不動産の表示 後記のとおり

 

2  登記の原因となる事実又は法律行為

(1) 平成  年 月 日売買を原因として   へ所有権移転登記がされている(土地に付平成  年 月 日札幌法務局南出張所受付第    号、建物に付同年同月同日受付第    号)。

(2) ところが、実際の買主は    であり、   の名義で登記されたものであった。

(3) 本来、    への所有権移転登記を抹消し、    から    への所有権移転登記を行うべきであるが、所有権移転登記の抹消につき、    の協力が得られない。

(4) よって、当事者は、真正な登記名義の回復を原因として、    から   へ所有権を移転する登記申請をすることとした。

 

登記原因は上記のとおりであることを確認した。

 

 

平成28年4月18日

 

権利者

 

義務者

 

 

 

 

3  資格者の確認事項

■ 前所有者から権利者への売買の事実 ■ 代金授受の事実

 

4  保管する資料

 

  • 売買契約書写し ■ 領収書写し

 

 

 

当職は、上記記載事項の事実を確認し、上記当事者の依頼を受け、司法書士法に基づき不動産登記法所定の登記原因証明情報を作成したので、司法書士法施行規則第28条の規定により記名押印する。

 

札幌市豊平区豊平三条八丁目1番26号

司法書士 坂東守

(登録番号 札幌第305号)

 

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